Analyse eines kommerziellen Hypothekendarlehen - Kapitalisierungszinssätze

Nachdem wir eine NOI, dass wir bequem mit, den nächsten Punkt, dass wir in den Prozess der Analyse eines kommerziellen Hypothekendarlehen nutzt, ist ein Begriff, dass Sie wahrscheinlich gehört haben, aber vielleicht nicht ganz verstanden bestimmt. Dies ist der Kapitalisierungszinssatz oder die Kappe von einer Investition. Einfach ausgedrückt, stellt diese Zahl die Rückkehr, dass ein Käufer einer Gewerbeimmobilie sucht, um auf seine oder ihre Investitionen zu verdienen, und ist auch in den Prozess der versucht, einen Preis auf einem Gebäude platzieren für einen Verkäufer verwendet. Unnötig zu sagen, ist die Cap-Rate keine exakte Wissenschaft, und je nachdem, ob Sie der Käufer oder der Verkäufer eines Gebäudes sind, können auf jeden Fall variieren.

Kapitalisierungszinssatz

Sagen wir als Käufer von einem Einkommen Herstellung Eigentum, Sie möchten einen möglichst hohen Return on Investment zu verdienen wie möglich, zu einem bestimmten Maß an Risiko. Jede Stadt und sogar Bereich innerhalb einer Stadt wird eine Cap-Rate mit ihm verbunden. Abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, die die Qualität des Bereichs, der Art des Gebäudes, der Qualität der Mieter, etc. enthält, wird ein Bereich in einer gewissen Caprate analysiert werden. Cap Preise sind nicht statisch Zahlen, aber im Laufe der Zeit als die Natur einer Fläche ändert. Ein perfektes Beispiel würde Teile von Manhattan, die erhebliche Cap-Rate sinkt gesehen haben in den vergangenen 10 Jahren als sie zu gentrified haben sein.

Net Operating Income (NOI) / cap rate = Gebäudewert

Beachten Sie, dass dies ein Gebäude Wert auf die Cap-Rate, die Sie setzen in. Als Beispiel basiert ist, nehmen Sie ein Gebäude, das einen NOI von $ 80.000 pro Jahr hat, und es liegt in einem Gebiet, wo die Kappe beträgt ca. 7,5%. Das heißt, will ein Käufer in diesem Bereich, um einen Return on Investment von 7,5% zu verdienen.

$ 80,000 / 0,075 = $ 1.066.666

Je höher die Cap-Rate oder Rückgabe gewünscht wird, je niedriger der Wert des Gebäudes und umgekehrt.

Die Hypothekenzinsen auf einem kommerziellen Hypothekendarlehen muss unterhalb der Cap-Rate für den Deal sinnvoll sein.

Wenn die Cap-Rate in dem obigen Beispiel waren höher oder niedriger, wie wäre es auf den Wert des Gebäudes?

$ 80,000 / 0,08 = 1.000.000 $

$ 80,000 / 0,07 = 1.142.857 $

Der Käufer eines Gebäudes will auf dem höchsten Cap-Rate möglich, und der Verkäufer auf der untersten kaufen. Der Prozess der Aushandlung des Preises muss mit einer angemessenen Bestimmung der Cap-Rate für den Bau und für den Bereich beginnt und endet mit einigen meeting of the minds zwischen dem Käufer und dem Verkäufer.

Der nächste Schritt in diesem Prozess wird das wichtigste sein, und das wird entscheidend sein den Schuldendienst Abdeckung oder DSCR des gewünschten Darlehens zu einem bestimmten Zins-und NOI, dass wir zu berechnen.
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